1月12日，马光远出席深广电大湾区第八届最美人居年度盛典

（1月12日）在深圳举行的“美好人居·向湾而生”暨深广电大湾区第八届最美人居年度盛典上，多位业内专家对2021年中国最新经济形势分析和深圳楼市政以下是著名经济学家、经济学博士马光远、中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚、深圳市政协委员、深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫、花样年控股集团董事局主席潘军以及中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁当天分享的干货，对新的一年里购房者判断接下来的经济趋势和房价走向很有参考意义。

1.

马光远

房价两极分化加剧

未来核心城市依旧坚挺

著名经济学家、房地产著名专家、经济学博士、产业经济学博士后马光远先生为大家带来了主题演讲《中国经济：温故2020，展望2021》。

马光远先生表示，在“十四五”期间，中国人口周期发生巨大逆转的情况下，房地产整体周期在慢慢出现变化，未来整个房地产将呈现四大都市圈分布的态势，基本上是京津冀、大湾区，重点打造双城经济圈。

同时，他对未来房地产走势作出判断：房价两极分化加剧，核心城市坚挺；房地产税将会在“十四五”期间基本成熟。

精选内容如下：

1、2020年房地产总体表现不错，但“十四五”期间房住不炒的概念不会改变。

2020年中国房地产整体表现超乎大家预料，比如：房地产的销售预计达到17万亿左右，创历史新高。

我觉得，过去这一年中国房地产主要因为货币的推动，加上过去多年的反弹，所以总体表现不错，但“十四五”期间房住不炒的概念不会改变。

2、房地产很重要，其作为中国支柱产业的地位不会改变。

房地产业是未来三大关键消费领域之一，可影响投资和消费，事关民生发展，做了不少浓墨重彩的规划，2020年中国经济表现比较好与房地产有很大关系。去年截止至11月，房地产投资反弹到6.8，在三大投资里表现最好，因此我认为支柱产业的地位不会改变。

3、“十四五”期间，我认为房地产调控的周期会慢慢终结。

中国房地产到了新周期后，调控意义有限，我认为房地产调控会慢慢淡出，房地产的机制会加速推出。

4、对房价的判断，普涨时代结束，房价分化的态势越来越严重。

“十四五”住房市场变化比较稳定，分为三大需求：基本需求、改善性需求、投资需求。我根据这三大需求，结合人口发展的特点、未来城镇化的数据以及改善性的需求做了测算，认为在“十四五”期间，需求出现分化的态势。

我觉得在“十四五”期间，中国人口周期发生巨大逆转的情况下，房地产整体周期慢慢出现变化。未来整个房地产差不多是四大都市圈分布的态势，基本上是京津冀、大湾区，重点打造双城经济圈。

5、未来房地产的金融政策只会越来越紧。

我们看到金融领域，对房地产与实体经济、金融的协调发展提出更高要求，我认为未来房地产的金融政策只会越来越紧。

6、房地产税会在“十四五”期间出台。

2021年的房地产整体走势、房价走势以及房地产政策我认为没有太大的悬念，出现大涨的城市我认为基本没有。2021年可能是房地产行业慢慢思考怎么变化赛道、下一步思考怎么玩的一年。

7、在“十四五”期间，中国经济仍然面临黄金的发展机遇。

中国的发展目标是到2035年成为中等发达国家，这个目标将大力改变当下全球高收入国家的格局，“十四五”在我看来是最重要的机会。

2021年作为“十四五”的开局之年，可以看到中国经济工作会议在确定2021年的重点工作时，每一项工作都非常长远，所以我把2021年中国经济工作会议确立的8个重点任务概括为一句话：立足于长期主义，为中国未来的发展奠定很好的基础。2021年中国经济我们是非常看好的，我觉得数据没有任何问题。

8、我对中国经济长期看好，对深圳未来长期看好！

我对中国经济长期看好，我对深圳的未来长期看好，我对房地产未来的发展仍然充满期待。我认为房地产仍然面临非常好的战略机遇期，更重要的是大家要以变化的思维应对房地产的新周期。

02.

王泽坚

最大的机会在外围的产业走廊

最大的挑战在轨道交通

中国城市规划设计研究院深圳分院副院长、教授级高级城市规划师王泽坚先生在盛典现场做了主题为《大湾区、都市圈背景下，深圳城市规划的机遇与挑战》的演讲。

王泽坚先生认为，未来城市不再都会持续增产，会有收缩性城市、不增长的城市出现，但城市群的人口吸纳能力会持续增加，这是国际的规律。

王泽坚先生指出，大湾区是全球经济的增长极和领头羊，是未来的新增长空间在跨界地区。全世界60%的经济总量在入海口，70%的工业资本和人口集中在海岸地区。粤港澳大湾区作为与东京湾、旧金山湾、纽约湾并列的四大湾区，规模很大，发展会很强劲。

同时，提出：大湾区、都市圈背景下，最大的机会在外围的产业走廊，最大的挑战在轨道交通。

精选内容如下：

都市圈是我们国家推进都市城市群众的概念，是以城市圈内部一小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，大概以一小时可以界定都市圈最核心的范围和半径。

北京都市圈非常集聚，伦敦、巴黎、东京这三个都市圈扩张比较大，且都比较成熟。其中东京都市圈与深圳都市圈虽然半径不一样，但是划分圈层的逻辑和概念基本接近，可做对比参考。

东京都市圈：外围120km，第三圈层120km范围内，第二圈层60km范围内，第一圈层30km范围内；

深圳都市圈：第三圈层200km范围内，第二圈层100km范围内，第一圈层30km范围内。

同比数据进行比较，可以发现三个特征：

第一圈层：人、地规模相当，要素集聚程度偏高。

第二圈层：人口集聚力下降，经济效益差距拉大。

第三圈层：人口规模相当，但经济发展差距极大。

60年之前，东京都市圈核心城市占65%的人口比例。90年代高速发展，从39%到52%的增量在第二圈层，后面可以看到东京都人口增长持平。都市圈时代，60年代日本是60%城镇化率，人口会向大都市圈集聚，大都市圈内部增量主要在第二圈层。

日本是通勤帝国，有非常强大的轨道交通系统，据说东京都市圈很多人可以接纳1.5小时长期的通勤时间的，换取更多都市的便利和低成本的居住环境，公共服务相对来说比较均衡，支撑距离更长。

深圳都市圈的范围，如果用一小时通勤距离核算，第一圈层：深圳特区内外原来核心城区的范围内做大做强，按照规律来看其总量受控。第三圈层：生态发展区，核心城区做优做强，外围做特色小镇。重点在第二圈层：深圳都市圈的规划未来发展重点地区培育一些战略性节点，特别是跨界发展的。

现在很多跨城通勤、跨境通勤，不是住在边界到深圳特区内上班的，而是在这两个地区有跨界的流动就近组织。同样道理，我们看到创新园区也是临近边界的，例如：松山湖生态圈、潼湖智慧区、深汕合作区等。

从都市圈规划角度来说，个人判断未来新的增长地区一定在这些跨界地区。在60公里范围内，我们轨道投入并不是特别多的情况下，一定有快线支撑的情况下，它和核心城区之间可以保证一小时通勤。

如果我们借鉴日本东京都市圈发展经验，植入平衡的发展单元的话，其空间也非常巨大。总的来说，对都市圈来讲我们最大的机会在外围的产业走廊，最大的挑战在轨道交通。

03.

话2021激荡大湾区，

共话湾时代

在圆桌论坛环节，深圳市政协委员、深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫作为主持人，面对面对话马光远、王泽坚、花样年控股集团董事局主席潘军以及中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁，为大家带来《对话2021：激荡大湾区共话湾时代》的主题研讨，就2021年最新的经济形势分析和楼市政策展望进行了现场访谈。

潘军先生重点提到，中国房地产未来的集中度会进一步延伸，谁做到好产品、好服务、好社区，谁就赢得未来10年的黄金发展期。

陈蔼贫先生提出，从目前“十四五”的规划数据来看，我们今后的住房用地将占整个建设用地的30%。

在最后，宋丁先生表示，大湾区就是超级机遇，在于你的眼光和选择。

精选内容如下：

潘军先生

1、目前人均住房面积量能满足人居需求，但存在人口流动不均衡性的问题。

中国房地产发展30年，经历了几个阶段：从刚开始房地产的萌芽期（1992-1998年的调控），到1998年放开，随后经历20年高速发展期，业内认为是平台发展期，寻求质量。

虽然，我们认为行业目前的量以及人居住房面积已经能够满足城市人居住需求，但还是存在人口流动的不均衡性的问题，房地产进入后半场最重要的是为有需求的市场提供更优质的产品。

2、未来调控一定会放开，深圳刚性需求与高端改善将分开。

一是我们认为刚性的需求、人才房等，这将会是政府职能。深圳“十四五”期间计划推180万套人才房，提供给来到深圳的年轻人。

二是高端改善的部分交给市场，比如新加坡住房体系以及他们的土地供应模式。我们做过相关分析，认为“十四五”期间商品房和人才房之间的比率一定会产生较大的调整。中国一共有22个城市圈未来是人口流入的，他们大概率会参照新加坡发展方式，继而去变化、演化，不断探索适合自己本身城市的发展方式。

属于市场的，交给市场；属于保障性的，政府会进行调整；房地产开发商在里面担任的职责会产生变化，将配合政府回归居住本能的发展逻辑。

3、未来房地产需求建立在改善性需求上。

未来房地产的需求一定是建立在改善性需求上，谁在商品房销售上拥有更好的客户服务口碑，谁在产品的创新性上能更好地迎合现在主流消费群（现在是90后，未来是00后），谁就能占据下一个黄金发展期。

过往20年，行业发展逻辑是不断做“快周转”，随着目前行业集中度越来越高，行业发展逻辑将产生变化。目前中国房地产百强在行业内占比已经超过70%，未来的集中度会进一步延伸，行业进入平稳期。现在，向管理要红利，谁做出好产品，能提供好服务，能打造好社区，谁就能赢得未来10年的黄金发展期。

宋丁先生

1、未来应该因城施政，解决深圳住房问题可考虑严控需求侧，加大供给侧。

房地产是国民经济基础性产业，从深圳的情况来看尤其明显，比如：一线城市可以分三个角度来看。

从房价层次来看，北上深都是6-8万之间，广州3万多，你在一线排的是1.5线，不是一个台阶了，所以广州属于第三城市。

从供求关系来看，北京、上海住房自有率（拥有红本房产证）约90%，而深圳的仅30%。

从市场成熟来看，中国房地产从深圳发源，回过头来看房地产发展最不成熟的就是深圳，因为供需关系决定的，需求关系太厉害，只有30%。为什么二手房涨到8万多，因为太多人想要房子，没有房子。

以上三个角度可看出，深圳是一类，北上是一类，广州是一类。深圳的住房问题只有用解决深圳的办法来解决，那就是因城施策。

2020年10月，中央颁发与深圳有关的政策，涉及到土地部分，讲得很清楚：第一，提到「在空间内部里解决土地不足问题，不要指望莞惠扩容」。第二，提到「基本农田用地由深圳直接批准」。

其实，解决深圳住房问题很简单：在需求侧严加管控；在供给侧加大改革，增加供地，除了城市更新外，从非农用地、生产方面腾出足够多的土地，使深圳在“十四五”期间每年的新房供应量达到10万套以上。我们目前年供应大概3-4万套，如果供应量能达到10万套以上，那发展前景是非常好的。

2、未来深圳大湾区是美好的。

在深圳都市圈、大湾区政策推出来后，近期出现一些城际之间关于“基础设施建设、产业布局等发展过程中”的问题，大家要做好充分准备，“十四五”期间的发展道路上会有一些挑战。

不过，无论如何我仍然特别看好深莞惠，看好深圳都市圈未来长期的发展。要知道，过去这么多年中，地区之间基于市场相互融合的格局已经出来了，这是任何行政力量阻挡不住的。